本文摘要：2016年第三季度，西安甲级办公楼市场步入一个新项目入市，市场需求持续平稳。

2016年第三季度，西安甲级办公楼市场步入一个新项目入市，市场需求持续平稳。慢时尚扩展速度上升，但国际零售商仍大力入驻成熟期商圈。甲级办公楼市场第三季度市场仅有一个甲级项目完工交付给。该项目坐落于高新区锦业路片区，存量近11万平方米。

用于时进驻率已多达50%，其中近40%的租户皆为企业出租市场需求。市场需求持续平稳，追加供应推展清净招揽量大上涨。甲级办公楼市场清净招揽量减至51,600平方米，环比同比分别减少46,200平方米和49,400平方米。

新项目入市派生新的出租市场需求，不受平稳市场需求影响，整体市场清净招揽量大幅度减少。随着新的空置面积的减少，甲级办公楼整体空置率下行，环比涨幅约5.7个百分点至15.6%。所有新的成交价案例中，按企业类型来看，金融行业、高科技、专业服务及贸易/零售/消费品行业等涉及企业对办公楼面积的市场需求仍占到主导地位。按企业来源来看，内资和本地企业的市场需求优势显著，外资企业则因成本考虑到对办公楼的市场需求展现出的更加慎重。

甲级办公楼租金百分点下跌，环比上升0.4%。因新项目租金高于市场平均水平，另加现有甲级项目租金涨幅平稳。不受此影响，租金环比小幅上升近0.4%至人民币105每平方米每月。尽管近年来，甲级办公楼市场整体投资情绪所有上升，但从西安中心出租市场需求占到比来看，优质可售甲级物业对出租市场需求的购买者仍不具备一定吸引力，可反对投资市场的持续发展。

展望未来，甲级办公楼市场在2016年第四季度及2017年将获释多达70万平方米的追加供应。如若所有项目按照预计时间交付给，市场总存量在2017年底或将多达150万平方米，相似当前总存量（76万）的2倍之多。预计，市场将面对极大供应压力，项目之间的竞争日益显出，预计2017年底空置率将持续上升至的38.4%。

尽管供应压力不存在，但不具备优质硬件设备、建筑规格及物业管理的甲级办公楼，如迈科中心（105,000平方米）、永利国际金融中心（100,000平方米）及绿地中央广场-绿地中心（T1）（100,000平方米）等，未来将会在出租市场脱颖而出，更有不少大型租户入驻。这些地标性项目所在片区-高新区二期，特别是在是锦业路片区，将逐步呈现成熟期的商业氛围，倍受市场注目。仲量联行西安分公司商业地产部总监青疏影回应。

优质零售物业市场本季度西安优质零售物业市场无新项目开业。西安优质零售物业市场为步入任何新项目开业。截至2016年9月底，整体市场总存量仍保持在418万平方米。

慢时尚开店速度上升，国际零售商持续入驻成熟期片区。计划在印象城班车新店的HM和Uniqlo围挡将近一年，如期并未进。由于自身整体业绩涨幅受限，慢时尚零售品牌在西安的拓店速度比起前几个季度稍许上升。相比之下，部分国际零售商为不断扩大市场份额，谋求业绩持续下跌的可能性，将眼光射击成熟期片区优质物业，并班车新店。

护肤类零售品牌展现出出色。来自瑞典的护肤品牌Stenders分别在小寨片区的赛格国际购物中心和钟楼片区的开元商城连开两店。Innisfree除在小寨片区的赛格国际购物中心班车新的店外，亦在东大街临街面开行一店。

此外，Calvin Klein将第二店自由选择进在钟楼片区的王府井百货。小寨商圈部分百货商场通过引入餐饮品牌、优化品牌人组来提振人气。赛格国际购物中心凭借自身优势，即与地铁转乘、体量大、品牌非常丰富、餐饮比例高等，沦为该片区零售市场的主导者；人流量亦仍然居高不下，周边项目为此陷于运营颓势的境地。

为更有人流量，提高业绩，其他项目争相调整品牌人组，不断扩大餐饮比例，以此挣脱并减轻业绩压力。如百盛-小寨店引入Starbucks，以期引入部分人流造就其他业态的消费。展望未来，在2016年第四季度和2017年期间，西安将有多达130万平方米的优质项目开业。

其中，多达50%的追加供应将来自高新区和二环路片区。成熟期片区如钟楼片区和小寨片区追加供应受限。市场放量将造成新开业项目之间竞争激化；更有甚者，部分缺少招商及运营经验的开发商打造出的项目甚至因招商艰难自由选择之后延期开业，一段距离新项目集中于开业的高峰期。

尽管如此，将要开业的优质购物中心如高新区的中大国际和二环路片区的GPark仍未来将会在开业之际夺得市场大力注目。这些优质购物中心将利用自身非常丰富的招商和运营经验带给诸多首次转入西安市场的零售品牌，更进一步优化全市零售物业市场品质。此外，地铁三号线于第四季度通车，三条地铁线路沿线的客群覆盖面随之不断扩大，预计成熟期商圈优质物业的主导地位将之后稳固，而新兴商圈的零售氛围亦能获得大幅度提高。

仲量联行华西区董事总经理乔裕生回应。

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